Как заключить договор аренды помещения для бизнеса и не прогадать

Нашли идеальное помещение для бизнеса, но боитесь подписывать договор аренды? Незнание тонкостей может превратить выгодную аренду в финансовую яму. Вот на что обратить внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.

Что проверить до подписания договора

Правоустанавливающие документы арендодателя

Попросите показать:

• Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН
• Паспорт собственника (или учредительные документы юрлица)
• Если арендодатель не собственник — договор субаренды и согласие собственника

Важно: Выписка из ЕГРН должна быть свежей (не старше 30 дней).

Техническое состояние помещения

• Проверьте электрику, водопровод, канализацию
• Уточните нагрузку на электросеть (важно для производства)
• Осмотрите состояние окон, дверей, полов
• Проверьте работу системы вентиляции и кондиционирования

Лучше нанять технического специалиста для сложных объектов.

Разрешение на использование

Убедитесь, что помещение можно использовать для вашего вида деятельности. Например, для общепита нужны определенные коммуникации и планировка.

Ключевые пункты договора аренды

Предмет договора

Должен быть максимально конкретным:

Вместо: "Помещение площадью около 50 кв.м"
Напишите: "Нежилое помещение общей площадью 52,3 кв.м, кадастровый номер ХХХ, расположенное по адресу..."

Приложите поэтажный план с выделенным помещением.

Срок аренды

Краткосрочная аренда (до 1 года) — проще расторгнуть, но меньше стабильности.
Долгосрочная аренда (от 1 года) — больше прав у арендатора, сложнее расторгнуть.

Обязательно пропишите условие о преимущественном праве продления.

Арендная плата и условия пересмотра

• Конкретная сумма в рублях
• Порядок и сроки внесения платежей
• Условия индексации (фиксированный процент или привязка к курсу/инфляции)
• Штрафы за просрочку платежа

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы

Четко пропишите, что входит в арендную плату, а что оплачивается отдельно:

• Электроэнергия
• Водоснабжение и водоотведение
• Отопление
• Вывоз мусора
• Обслуживание лифтов, кондиционеров
• Налог на имущество (обычно оплачивает собственник)

Ремонт и улучшения

Разделите ответственность:

• Текущий ремонт — обычно за счет арендатора
• Капитальный ремонт — обычно за счет арендодателя
• Неотделимые улучшения — согласование с арендодателем, право на компенсацию

Важные дополнительные условия

Право на субаренду

Если планируете сдавать часть помещения, пропишите это в договоре.

Гарантийный депозит

Обычно 1-3 месячные арендные платы. Пропишите условия возврата.

Расторжение договора

Условия досрочного расторжения по инициативе арендатора и арендодателя.

Форс-мажор

Обстоятельства, при которых стороны не несут ответственности.

Что должно быть в акте приема-передачи

Акт — не менее важный документ, чем сам договор. Включите в него:

• Описание состояния помещения на момент передачи
• Перечень переданного оборудования и мебели
• Показания счетчиков
• Ключи и средства доступа
• Фотографии состояния помещения

Регистрация договора в Росреестре

Когда регистрировать обязательно:

• Срок договора более 1 года
• Хотите защитить свои права от третьих лиц

Процедура регистрации:

1. Подписать договор
2. Подать документы в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн)
3. Оплатить госпошлину (2 000 руб. для физлиц, 22 000 руб. для юрлиц)
4. Получить выписку из ЕГРН о зарегистрированном договоре

Типичные ошибки арендаторов

Не проверяют собственника
Можно оказаться в ситуации, когда "арендодатель" не имеет прав сдавать помещение.

Не фиксируют состояние помещения
При выезде могут предъявить претензии по повреждениям, которые были до вас.

Соглашаются на устные договоренности
"Мы потом это оформим" — обычно не оформляется.

Не читают мелкий шрифт
Внимательно изучайте все пункты, особенно про автоматическую пролонгацию и штрафы.

Переговоры с арендодателем

Что можно обсуждать:

• Величину арендной платы и депозита
• Сроки и порядок оплаты
• Условия ремонта (кто делает и за чей счет)
• Право на субаренду
• Условия продления договора

Что трудно изменить:

• Юридические формулировки, защищающие права собственника
• Обязанность по регистрации договора
• Ответственность за повреждение имущества

Стоимость аренды: на что обратить внимание

Рыночная стоимость: Изучите предложения в том же районе.
Дополнительные платежи: Уточните, что входит в указанную сумму.
Индексация: На какой процент может вырасти аренда через год.
Скидки: Возможны за предоплату нескольких месяцев.

Для учета арендных платежей и управления арендованными помещениями можно использовать бизнес-платформы. Например, Falcon Space помогает вести учет арендных договоров, контролировать платежи и напоминать о сроках оплаты.

Правильно составленный договор аренды — это защита ваших инвестиций в обустройство помещения и гарантия стабильности бизнеса. Не жалейте времени на изучение документа — это окупится спокойной работой без сюрпризов.