Как заключить договор аренды с ИП или ООО: важные пункты

Договор аренды — один из самых частых и важных договоров в бизнесе. От того, насколько грамотно он составлен, зависит стабильность вашей работы и безопасность денег. Ошибки в договоре аренды могут привести к конфликтам с арендодателем, внезапному выселению, финансовым потерям и судебным разбирательствам.

Многие предприниматели относятся к этому документу как к формальности, подписывая первый попавшийся шаблон из интернета. Это огромный риск. Давайте разберем, на какие пункты нужно обратить особое внимание, арендуя помещение у ИП или ООО.

1. Предмет договора: что именно вы арендуете?

Это базовый пункт, и он должен быть описан с максимальной точностью.

Что должно быть указано:

• Подробный адрес помещения: с индексом, этажом, номером офиса/комнаты.
• Кадастровый номер помещения (если он присвоен).
• Площадь (общая и полезная).
• Технические характеристики и состояние. Желательно составить и приложить к договору Акт приема-передачи, где подробно описать все: от количества розеток до состояния напольного покрытия. Это убережет вас от претензий при возврате помещения.

Пример плохой формулировки: «Нежилое помещение по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1».

Пример хорошей формулировки: «Офисное помещение общей площадью 25,7 кв.м, расположенное на 3 этаже бизнес-центра по адресу: 125040, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кадастровый номер: 77:01:0001005:1234, состоящее из одной комнаты, сданное в состоянии, указанном в Акте приема-передачи от «__» ______ 202_ г., являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора».

2. Срок аренды

Здесь есть важный юридический нюанс. Если договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре. Это долго и дорого.

Поэтому часто используют хитрость: заключают договор на 11 месяцев с правом пролонгации (автоматического продления). Такой договор регистрировать не нужно. Пропишите условие: «Договор заключен на 11 месяцев и считается продленным на тот же срок, если ни одна из Сторон не заявит о своем желании расторгнуть его за 30 дней до окончания срока действия».

3. Арендная плата и порядок расчетов

Это «сердце» договора. Все должно быть прозрачно и однозначно.

• Размер арендной платы. Указывается цифрами и прописью.
• Валюта платежа. Как правило, рубли РФ.
• Периодичность внесения платежа (ежемесячно, ежеквартально).
• Конкретная дата внесения платежа (например, не позднее 10-го числа каждого месяца).
• Способ оплаты: безналичный расчет на расчетный счет арендодателя.
• Авансовый или постоплатный характер. Чаще всего платеж является авансом за следующий месяц.

Отдельно пропишите, из чего состоит арендная плата! Это критически важно. Входит ли в нее НДС? Включены ли коммунальные платежи (электричество, водоснабжение, отопление)? Включены ли эксплуатационные расходы (уборка территории, вывоз мусора, охрана)? Если что-то не включено, укажите, как это оплачивается и по какому тарифу.

4. Права, обязанности и ответственность сторон

Раздел, который читают меньше всего, а зря.

Обязанности Арендодателя:

• Передать помещение в состоянии, пригодном для использования.
• Осуществлять капитальный ремонт (если он потребуется).
• Не чинить препятствий в пользовании помещением.

Обязанности Арендатора:

• Своевременно вносить арендную плату.
• Нести расходы по содержанию помещения (текущий ремонт).
• Соблюдать правила пожарной безопасности.
• Использовать помещение строго по назначению (например, только под офис, а не под производство).

Ответственность: Пропишите четкие размеры пеней за просрочку арендной платы. Обычно это 0,1-0,5% от суммы долга за каждый день просрочки.

5. Ремонт

Четко разделите, кто за что отвечает.

• Текущий ремонт
• Капитальный ремонт (замена инженерных коммуникаций, ремонт крыши) — обязанность Арендодателя.

Если вы планируете сделать косметический ремонт или перепланировку, обязательно пропишите это в договоре. Перепланировка требует согласования с Арендодателем, а часто и с государственными органами.

6. Расторжение договора

Пропишите условия, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

• По соглашению сторон.
• По инициативе Арендатора (например, с обязательным уведомлением за 2 месяца).
• По инициативе Арендодателя (только через суд и только по основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ: невнесение платы более 2 раз подряд, использование не по назначению с нарушением условий договора, значительное ухудшение имущества).

Избегайте формулировок, дающих Арендодателю право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке. Это незаконно.

7. Прочие важные пункты

• Залог (депозит). Часто арендодатели требуют внесение залога за последний месяц аренды или в качестве гарантии сохранности имущества. Пропишите, в каком размере и на каких условиях он вносится, и когда возвращается.
• Право на субаренду. Если планируете сдать часть помещения другому лицу, убедитесь, что договор это позволяет. Обычно для этого требуется письменное согласие Арендодателя.
• Форс-мажор. Укажите, что стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств при наступлении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, наводнение, война).

Что проверить до подписания договора?

1. Правоустанавливающие документы Арендодателя. Убедитесь, что тот, кто сдает вам помещение, действительно является его собственником (попросите свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН) или имеет право его сдавать (доверенность от собственника).
2. Отсутствие обременений. Проверьте через выписку из ЕГРН, не находится ли помещение под арестом или в залоге.
3. Соответствие документам. Сверите адрес и площадь в договоре с данными в выписке из ЕГРН.

Потратьте время на изучение и переговоры по каждому пункту договора аренды. В идеале — покажите его своему юристу. Эти усилия — страховка от многомиллионных убытков и головной боли в будущем. Помните: в суде будут руководствоваться тем, что написано в договоре, а не тем, что было «и так понятно» на словах.